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La subrogación de una hipoteca, consiste en el cambio a otra entidad bancaria que nos ofrezca mejores condiciones para nuestro préstamo. Aunque antes de realizar este cambio, debemos tener en cuenta algunos aspectos y saber cuánto nos va a costar la subrogación de la hipoteca. También se puede subrogar la hipoteca a otra persona. Estos casos se dan cuando el comprador de una vivienda adquiere la hipoteca del vendedor y paga la diferencia hasta el precio de venta. Este trámite recibe el nombre de subrogación por cambio de deudor. En esta publicación te enseñaremos cómo subrogar una hipoteca a otra persona, los tipos de subrogaciones que hay y las ventajas de subrogar la hipoteca.
En otra ocasión explicamos cómo vender una casa con hipoteca. La subrogación por cambio de deudor es una de las opciones para llevar a cabo esta venta. Pero, ¿es rentable esta operación? ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene?
En primer lugar, debemos tener en cuenta que el banco puede o no aceptar la subrogación al comprador. La entidad financiera no está obligada a aceptar este cambio. Esta normativa está regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Para aceptar la subrogación por cambio de deudor, primero deberá estudiar al nuevo deudor y analizar si será capaz de asumir esa deuda. Una vez aceptado el cambio, la entidad financiera está obligada a informar al nuevo deudor de las condiciones del préstamo.
Según la Ley Hipotecaria, el vendedor del inmueble, quedará exento del pago de la escritura si así lo establecen en la firma de la escritura de la compraventa, siempre y cuando el banco de su consentimiento expreso o tácito.
En este tipo de subrogación la entidad financiera está presente en la Notaría en el momento de la compraventa de la vivienda. Acepta al comprador como el nuevo deudor del préstamo mediante una escritura notarial. Esta opción es la más conveniente para todas las partes implicadas.
Subrogación tácita. En esta modalidad, tanto vendedor como comprador están de acuerdos en que el comprador asumirá la deuda pendiente, pero sin el consentimiento del banco. Aún así el banco aceptará el cambio, pero no otorgará la escritura notarial al comprador. Esta opción deja en una mala posición al comprador, ya que al no haber escritura notarial, ni inscripción en el Registro de la Propiedad, no hay pruebas válidas de la aceptación de subrogación. En un futuro el comprador podría tener problemas si quisiera vender el inmueble. O el propio banco reclamar los pagos pendientes al antiguo vendedor.
Subrogar una hipoteca a otra persona con el consentimiento de la entidad financiera puede ser una alternativa muy interesante frente a una compraventa tradicional. Esta operación consiste en que el comprador asuma la hipoteca actual del vendedor, evitando así abrir una nueva desde cero.
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