Cuando aceptamos una herencia en Madrid, no solo heredamos bienes y cuentas bancarias, sino también derechos y obligaciones. Es decir, al recibir una casa, también debemos asumir las cargas que la vivienda pueda tener, como por ejemplo: Si la casa está alquilada, es imprescindible respetar el contrato de arrendamiento firmado entre el anterior propietario y el inquilino.
Igual que si hay un litigio que involucra a la propiedad, los herederos son registrados en el lugar del difunto y adquieren todos sus derechos y obligaciones. O que aún no se haya terminado de pagar la casa. En cuyo caso debemos piso con hipoteca.
Cuando aceptamos una herencia en Madrid, no solo heredamos bienes y cuentas bancarias, sino también derechos y obligaciones. Es decir, al recibir una casa, también debemos asumir las cargas que la vivienda pueda tener, como por ejemplo:
Si la casa está alquilada, es imprescindible respetar el contrato de arrendamiento firmado entre el anterior propietario y el inquilino. Igual que si hay un litigio que involucra a la propiedad, los herederos son registrados en el lugar del difunto y adquieren todos sus derechos y obligaciones. O que aún no se haya terminado de pagar la casa. En cuyo caso debemos piso con hipoteca.
Cuando un familiar fallece lo primero que hay que averiguar es si el fallecido ha dejado testamento. Si este fuera el caso, inmediatamente procederemos a realizar la adjudicación de herencia. Y si por el contrario, el causante no llevó a cabo este trámite -porque la muerte fue repentina o accidental- primero habrá que llevar a cabo una declaración de herederos.
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Asimismo, hay que señalar que bajo ninguna circunstancia estamos obligados a aceptar una herencia. Bien sea porque no podemos hacer frente a las deudas pendientes o por otros motivos personales que puedan surgir. Estas son las tres opciones que tienen los herederos al respecto:
Si aceptamos la herencia, tendremos que hacerlo con todos sus bienes y deudas. Por eso, lo primero que debemos hacer es acudir a la entidad financiera que concedió el préstamo. Es muy importante avisar al banco de que el titular del préstamo ha fallecido, y realizar un cambio de titularidad. Para ello, es necesario presentar el certificado de defunción y el testamento (si lo hubiera). Este procedimiento es totalmente gratuito, porque están obligados a conservar las mismas condiciones hipotecarias.
Eso sí, antes de aceptar la herencia es recomendable conocer la situación del préstamo (cuánto queda por pagar, cuáles son los intereses asociados, la cantidad de las cuotas mensuales, etc.).
Información que obtendremos mediante un certificado de saldo pendiente a fecha del fallecimiento. Y una vez conozcamos la cantidad a deber, podemos pagarla con nuestro dinero -si la deuda es asumible- aceptar la herencia a beneficio de inventario y hacer frente a la misma con el patrimonio del fallecido o subrogarnos a la hipoteca.
Antes de aceptar una herencia, es fundamental tener claro que no solo se heredan los bienes del fallecido, sino también sus deudas. En el caso de una vivienda con hipoteca, los herederos asumirían tanto la propiedad del inmueble como la obligación de seguir pagando el préstamo pendiente.
Si los herederos deciden no aceptar la herencia, renuncian automáticamente tanto a los activos como a las deudas del fallecido. Esto significa que no tendrían derecho sobre el piso, pero tampoco estarían obligados a abonar la hipoteca. En ese supuesto, si no hay más herederos dispuestos a asumirla, la propiedad quedaría en manos de la entidad financiera, que podría ejecutar la hipoteca para recuperar la deuda.
Si se decide aceptar la herencia, es fundamental comunicarlo cuanto antes a la entidad bancaria. Este paso es necesario para iniciar el proceso de cambio de titularidad del préstamo hipotecario y formalizar quiénes serán los nuevos responsables del pago.
En caso de que existan varios herederos, todos ellos pasarán a formar parte de la hipoteca como cotitulares a través de una comunidad de bienes, salvo que uno solo decida asumir la deuda y se llegue a un acuerdo con el banco y con el resto de herederos.
Es importante tener en cuenta que el banco debe autorizar la subrogación del préstamo hipotecario a favor de los herederos. Esto implica un análisis de su solvencia económica, ya que la entidad debe asegurarse de que podrán hacer frente a los pagos.
Además, todos los herederos deben ser incluidos formalmente en la escritura del préstamo hipotecario, salvo que alguno renuncie o se proceda a una nueva negociación con el banco.
Normalmente, la documentación a presentar para este procedimiento es la siguiente:
*(Aunque cada banco nos puede solicitar los documentos que considere).
Si desconocemos la entidad financiera donde el fallecido tenía sus cuentas bancarias, podemos solicitar esta información a la Agencia Tributaria (presentando la herencia y demostrando ser los herederos).
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Cuando fallece el titular de una hipoteca, la deuda no desaparece. La hipoteca sigue vigente y pasa a formar parte del conjunto de bienes y obligaciones que integran la herencia. Es decir, los herederos no solo reciben los activos, sino también las deudas pendientes, incluida la hipoteca.
En ese caso, el pago del préstamo hipotecario recae sobre los herederos y, si existiera, también sobre el cotitular vivo del préstamo. Si no hay cotitular, los herederos pueden optar por distintas vías: asumir la deuda y continuar pagando la hipoteca, rechazar la herencia para evitar asumirla, o bien negociar con el banco una novación hipotecaria para modificar las condiciones del préstamo y adaptarlas a su nueva situación.
Por eso es tan importante, antes de aceptar una herencia, conocer exactamente el estado de las deudas vinculadas al fallecido, ya que asumir la hipoteca implica comprometerse a seguir pagando bajo las condiciones pactadas originalmente o las que se acuerden con la entidad bancaria.
En muchos casos, el titular de una hipoteca ha contratado un seguro de vida vinculado al préstamo. Este tipo de seguro tiene como principal finalidad cubrir la deuda pendiente en caso de fallecimiento del asegurado. Si existe esta póliza y está en vigor, será la aseguradora quien asuma el pago total o parcial del préstamo hipotecario.
Cuando la cobertura del seguro cubre la totalidad de la deuda, los herederos o el cotitular del préstamo no tendrán que hacerse cargo de ninguna cuota, ya que la hipoteca quedará completamente saldada. En caso de que el seguro supere el importe de la deuda, el exceso será entregado a los beneficiarios designados en la póliza.
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Los impuestos que se pagan al recibir un piso con hipoteca son los siguientes:
El importe del Impuesto de Sucesiones al recibir un piso con hipoteca depende del valor total de la herencia y del grado de parentesco con el fallecido. En la Comunidad de Madrid, se aplican importantes bonificaciones según ese vínculo familiar:
Grupo I: Descendientes y adoptados menores de 21 años. Disfrutan de una bonificación del 99% sobre la cuota del impuesto.
Grupo II: Descendientes y adoptados de 21 años o más, así como ascendientes y adoptantes. También cuentan con una bonificación del 99%.
Grupo III: Hermanos (segundo grado), tíos y sobrinos (tercer grado). Tienen derecho a una bonificación del 25%.
El plazo para pagar el Impuesto de sucesiones en la Comunidad de Madrid es de 6 meses.
En Madrid, la Plusvalía municipal es un impuesto obligatorio que se debe abonar cuando se produce un cambio de titularidad de un inmueble, como ocurre en una herencia.
El plazo para pagar este impuesto es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga de hasta 1 año. Esta solicitud debe presentarse dentro de los primeros 6 meses del plazo inicial.
Estos impuestos forman parte de los trámites asociados a la gestión de una herencia, y suelen ir acompañados de otros gastos adicionales, como:
Honorarios notariales por la escritura de aceptación de herencia.
Inscripción en el Registro de la Propiedad, necesaria para formalizar el cambio de titularidad del inmueble.
Honorarios de abogados o asesores, si decides contar con asistencia profesional para agilizar el proceso.
Gastos financieros, en caso de que quieras contratar una nueva hipoteca en lugar de subrogar la hipoteca existente del fallecido.
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