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Para vender una vivienda fuera de ordenación debemos entender previamente qué significa.
Una vivienda fuera de ordenación es una construcción que, aunque fue edificada conforme a las normativas urbanísticas vigentes en su momento, ya no cumple con los requisitos actuales del planeamiento urbanístico. Esto implica que la vivienda queda fuera de los desarrollos urbanísticos establecidos en la actualidad. Las causas pueden ser diversas, como la recalificación de los terrenos en los que se encuentra, el incumplimiento de las normativas urbanísticas actuales o la edificación sin las licencias correspondientes.
El hecho de que una vivienda esté clasificada como fuera de ordenación limita su uso y puede tener un impacto negativo en su valor de mercado, especialmente si deseas vender tu piso en Madrid.
Para conocer la situación urbanística de tu vivienda, tienes dos opciones:
Cuando una propiedad se construye sin la licencia correspondiente, se considera ilegal. Esto tiene varias consecuencias:
Si el inmueble fue edificado según normativas que han sido anuladas o modificadas con el tiempo, pasará a estar fuera de ordenación. Las implicaciones de esta situación son las siguientes:
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Solo se considera ilegal una vivienda fuera de ordenación cuando fue construida sin una licencia válida, ya que en este caso no se siguieron los procedimientos legales establecidos para la aprobación de la construcción.
Por otro lado, las viviendas fuera de ordenación que se construyeron bajo normativas que han sido derogadas no son ilegales, ya que fueron edificadas y aprobadas conforme a la legislación urbanística vigente en su momento. Con el tiempo, al haberse producido cambios en las normativas, estos inmuebles ya no cumplen con los requisitos actuales, pero no son ilegales, sino que se encuentran en una situación irregular, dado que no se ajustan a las normativas urbanísticas actuales.
Al vender un piso fuera de ordenación, es importante tener en cuenta que estas propiedades están sometidas a rigurosas restricciones en cuanto a la realización de obras. Generalmente, no se autoriza ninguna ampliación del terreno ni modificaciones que modifiquen la estructura original del edificio.
Las únicas actuaciones permitidas son aquellas indispensables para asegurar las condiciones mínimas de seguridad, estabilidad y habitabilidad, centradas exclusivamente en el mantenimiento y conservación esencial del inmueble.
El uso del suelo en propiedades fuera de ordenación también está limitado. Esto implica que no es posible modificar el uso del inmueble, como por ejemplo, convertirlo de vivienda en local comercial. Además, ciertas áreas fuera de ordenación se encuentran en terrenos no urbanizables o en zonas que han sido objeto de recalificación por parte del planeamiento urbanístico.
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Una propiedad de uso disconforme es aquella que, al ser construida, tenía un uso original distinto al actual. Por ejemplo, una propiedad construida inicialmente como almacén o taller, que con el tiempo se ha transformado en vivienda, se considera de uso disconforme.
En cuanto al volumen disconforme, se refiere a propiedades que han sido ampliadas de manera que exceden los límites de volumen permitidos por la normativa urbanística, ya sea ampliando la construcción hacia la acera o hacia arriba, lo que incrementa la volumetría del inmueble.
Ambos no se ajustan a las normativas urbanísticas actuales en vigor, por lo que se consideran viviendas fuera de ordenación.
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Otra opción para regularizar un inmueble fuera de ordenación es el restablecimiento del uso o volumen original. En este caso, si el inmueble ha sido modificado de forma que su uso o volumen original ha cambiado respecto a lo establecido en la normativa vigente, se puede proceder a restaurarlo a su estado inicial para cumplir con los requerimientos actuales.
Restablecimiento del uso original: Si un inmueble industrial fue convertido en vivienda, se podría solicitar la restauración de su uso original como local o taller, para adaptarse a las normativas urbanísticas actuales.
Restablecimiento del volumen original: Si la edificación ha sido ampliada más allá de los límites permitidos, la propiedad deberá volver a su volumen original, es decir, eliminar cualquier ampliación que haya sido realizada sin la licencia adecuada, ajustándose a las restricciones urbanísticas del área.
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